Нужна индивидуальная работа?

Подберем литературу

Поможем справиться с любым заданием

Подготовим презентацию и речь

Оформим готовую работу

Узнать стоимость своей работы

Дарим 200 руб.
на первый
заказ

Магистерская диссертация

Менеджмент

Магистерская диссертация на тему: Кстати, понятия земля и земельный участок синонимами все-таки звать сложно. Чаще всего, землей

Купить за 600 руб.

Страниц

Размер файла

3.06 МБ

Просмотров

Покупок

Введение

Актуальность работы обусловлена тем, что согласно опросу общественного мнения, в условиях финансового кризиса россияне считают, что самый надёжный способ вложения и хранения денег - покупка недвижимости, а именно - земельных активов. Крупные инвесторы также обратили свой взгляд на земельный рынок, переключившись с покупки квартир на покупку земли. А руководствуются они следующим доводом: на фоне падения акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств… Земля не может обесцениться, так как это ограниченный ресурс - больше её не станет, а необходимость не отпадёт никогда.

Купить участок и оставить его так, как есть, или немного вложиться и подвести коммуникации. Через год земля гарантированно вырастет в цене, и владелец получит немалую прибыль. Это намного надёжнее, чем положить деньги в банк: во-первых, никакого риска, что через пару месяцев этот банк попросту перестанет существовать - земля никуда не денется.

Итак, земля выгодный источник вложения денег. Инвестируя в землю инвестор получает экономическую выгоду, и земля становится для него ресурсом приносящий доход и влияющий на увеличение собственного капитала.

Прежде чем вложить деньги в землю, проводиться ее оценка. Для этого в практике применяются различные способы и методы ее проведения. При этом использование одного метода оценки, как правило не дает объективную оценку стоимости земли, поэтому используются ряд методик после чего сравнивается полученная стоимость и определяется основная.

Цель исследования - проведение анализа эффективности инвестиционно-строительного проекта АЗС на основании анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Для достижения сформулированной цели были поставлены следующие задачи:

1) Рассмотреть теоретические основы оценки рыночной стоимости земли.

2) Проанализировать соответствие затрат на улучшения наиболее эффективному использованию земельного участка.

3) Рассмотреть методы и подходы оценки земельного участка.

4) Определить методику оценки наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Предметом данного исследования являются методические вопросы оценки стоимости земельного участка.

Объектом исследования выступает земля как источник прибыли.

Основными методами исследования в работе являются: анализ и систематизация теоретических положений, графический аппарат исследования.

Теоретической и методологической основой исследования являются научные работы российских и зарубежных авторов раскрывающих теорию и практику налогообложения. При оценке и обработке материалов использовались методы: экономического анализа, сравнительного анализа.

Информационной базой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ по налогообложению, материалы Федеральной Налоговой Службы, Федеральной службы государственной статистики, а также статистические и фактические данные, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях и периодических изданиях.

Теоретическая значимость работы состоит в дальнейшем развитии теоретических аспектов налогообложения применительно к условиям нарастания стохастичности (нестабильности) экономической среды и особенностям становления рыночных отношений в России.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка - это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории.

Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников.

Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной - с традиционным спросом и предложением.

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды - этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать: целевое назначение оцениваемой территории; дозволенное использование участка земли; тип использования участка на данный момент; положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение; основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями.

Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным.

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы: целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования; использование участка по факту; предпочтительный тип землепользования в текущем округе; прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.199: Омега-Л ,-617с.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (в редакции от 28.12.2013г.)

3. Стандарты оценки RICS.-М: Альпина Паблишер,2011.- 192с.

4. Федеральный закон "Об утверждении стандартов оценки". Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2015 (ред. от 02.10.2012)

5. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие [Текст] / Г. А. Лигай; Каф.теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2011. - 328 с.

6. Аскинадзи В. - М., Максимова В.Ф. Инвестиционное дело [Текст]. - М.: ДС, 2015. - 451 с.

7. Алексей и Т.Д. Операции с недвижимостью в России [Текст]. - М.: Финансы и статистика. 2012 года. - 230 с.

8. Бочарников. А.П. Основы инвестиционной деятельности [Текст]. - М.: Омега-Л, 2015. - 250 с.

9. Болдырев В.С. Введение в теорию оценки недвижимости [Текст]. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2015. - 251 с.

10. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм [Текст]. // Вопросы статистики. - 2011. - №10. - С.32 - 37.

11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России [Текст]. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 510 с.

12. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование [Текст] / Научно-практическое пособие. - М.: Издательство ВЕКА, 2015. - 200 с.

13. Кто есть кто на рынке недвижимости: справочник [Текст]. - М.:ЮНИТИ, 2015. - 320 с.

14. Купчина А.П. Оценка недвижимости [Текст] // Бухгалтерия. - 2015. - №2. - С.72 - 75.

15. Купчин А.А., Новиков В.В Рынок недвижимости [Текст] / Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА 2011 года. - 350 с.

16. Крашенинников П.В., Операции с недвижимостью. Серия "Библиотека"агент по недвижимости [Текст]. - М.: Менеджер, 2015. - 410 с.

17. Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов 10.М. Экономика недвижимости. [Текст]. - СПб.: Издательский дом "ЛВС", 2011 года. - 120 с.

18. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончился, но дальше-то что? [Текст] // Ведомости. - № 21. - 2011. - С.3-9.

19. Логинов МП. На вопрос об оценке недвижимости в России [Текст] // ЭКО. - 2011. - №9. - С. 103-108.

20. Максимов С.Н. основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст] / (Рыночная оценка, управление, Ипотека). Педагогическую помощь. - СПб. 2011 года. - 24 с.

21. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]. Симонова Н.Е.. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 256 с.

22. Нагаев А.Т.. Недвижимость: энциклопедический словарь [Текст]. М.: Идеал - Пресс 2011 года. - 593.

23. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] /Аналитический обзор. - СПб, 2015. - 245 с.

24. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России [Текст]. -М.: Экономика,2015.- 294 с.

25. Рынок недвижимости и Ипотека [Текст] / Учебно-методический комплекс/ G. А. Лигай, С. М., Лигай. - М.: ИНФРА, 2008. - 351 с.

26. Ресин В.И., Экономика недвижимости [Текст]. - М.: дело. 2011 года. - 541.

27. Смирнов В.В., Лукина З. Аренда недвижимости [Текст]. - М.: Издательство "Ось-89", 2012. - 230 с.

28. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика [Текст]. - М.: "Бизнес-школа "Интел-Синтез", 2012. - 402 с.

29. Управление портфелем недвижимости [Текст] /Пер. с англ. Под Ред. проф. С.г., Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2014. - 230 с.

30. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст]. - М.: ЮНИТИ, 2011 года. - 541 с.

31. http://www.rodexgroup.ru Инвестиционный строительный холдинг RODEX GROUP

32. http://www.bn.ru Рынок недвижимости.

33. Базы данных агентств недвижимости "БЕСТ-Недвижимость", "Миэль", "МИАН", "Инком-Недвижимость", "Контакт", "Статус" и др.

34. Периодические издания "Недвижимость и цены", "Из рук в руки", "Промышленной недвижимости. Дача. Офис".

35. http://best-realty.ru Аналитический отдел "БЕСТ-Недвижимость". Рынок недвижимости. Сентябрь 2015 года.

36. www.rbc.ru - сайт "РосБизнесКонсалтинг", www.mned.ru - интернет-газета "Недви$имостью.Ру".

37. Информационные серверы "Анализ Рынка Недвижимости" http://www.arn.ru, "Индексы рынка недвижимости" http://www.irn.ru, Rambler-Недвижимость: http://orsn.rambler.ru

38. Информационно-аналитический центр Риэлторhttp://realtor.kdo.ru

39. Журнал "Недвижимость и цены" http://dm-realty.ru

40. "Индексы рынка недвижимости" [Электронный ресурс] http://www.irn.ru,

41. Rambler-Недвижимость [Электронный ресурс]http://orsn.rambler.ru

42. Информационно-аналитический центр Риэлтор [Электронный ресурс]http://realtor.kdo.ru

43. Журнал "Недвижимость и цены" [Электронный ресурс] http://dm-realty.ru

Как купить готовую работу?

Авторизоваться
или зарегистрироваться
в сервисе

Оплатить работу
удобным
способом

После оплаты
вы получите ссылку
на скачивание

Страниц

Размер файла